Banyak yang memprediksi bahwa akhir tahun 2016 menjadi take off pasar properti yang sempat berada di titik nadir sejak tahun 2013. Tahun 2017 digadang-gadang sebagai masa konsolidasi menuju masa kejayaan properti.
Prediksi yang menyebut tahun 2016 sebagai booming-nya properti buyar sudah. Pasalnya, sejumlah data menunjukkan bahwa pejualan properti mengalami perlambatan di hampir semua kategori, baik komersial seperti kantor maupun hunian tempat tinggal seperti rumah dan apartemen.
Real Estate Indonesia (REI) mengungkapkan, per September 2016, penjualan rumah komerial atau non-subsidi turun 11,95%. Begitu pun dengan nilai outstanding Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang tercatat di Bank Indonesia yang hanya tumbuh 6,78% year-on-year. Lebih rendah dibandingkan pertumbuhan nilai outstanding KPR/KPA periode yang sama 2015 yang tumbuh 7,8%.
Meski tahun ini bukannya tahun kebangkitan properti, namun sejumlah pihak optimistis perihal stimulus pemerintah dalam mendongkrak pasar properti Tanah Air. Berbagai regulasi dan deregulasi yang dilakukan pemerintah tahun ini diharapkan dapat menggairahkan pasar properti tahun depan.
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan, sejak Q3 2016, siklus properti sudah menunjukkan tanda-tanda perbaikan. Dimulai dengan suku bunga Bank Indonesia yang mengalami penurunan menjadi 6,5%. Dilanjutkan dengan penurunan (PPh) final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari 5% menjadi 2,5% dari nilai transaksi yang diterima penjual.
Selain itu, pembangunan infrastruktur, pemangkasan demontrasi perizinan, hingga pelonggaran Loan-to-Value dari BI merupakan berbagai stimulus yang yang berpotensi mendongkrak penjualan properti tahun depan.
“Berbagai stimulus itu menjadi turning point pasar properti. Catatan kami, nilai penjualan properti sudah naik 8,1% kuartal ke kuartal,” ujar Ali.
Akan tetapi, Ali bilang, siklus besar properti yang sudah mulai merangkak naik jangan sampai dihambat oleh riak-riak siklus kecil yang terjadi di luar kendali pasar. Ali mengerucut pada aksi demonstrasi 4 November lalu yang secara tidak langsung menghambat penyerapan properti. Sebab, pada hari tersebut, terjadi penarikan dana luar negeri di pasar modal sebesar Rp 900 miliar.
“Isu keamanan menjadi isu penting bagi bisnis properti. Memanasnya Pilkada juga membuat para investor menahan pembelian. Meski ini hanya terjadi di Jakarta, tapi ibukota menjadi barometer ekonomi nasional,” kata Ali.
Associate Director Research Colliers International Ferry Salanto mengungkapkan, selain insentif di atas, kondisi makro ekonomi seperti nilai tukar rupiah yang stabil juga dibutuhkan sektor properti. Sebab, volatilitas rupiah terhadap dollar AS mempengaruhi harga sejumlah barang baku konstruksi yang sebagian besar masih impor.
“Kalau rupiah melemah terhadap dollar AS, susah bagi pengembang untuk membayar utangnya,” terang Ferry.
Walau pemerintah telah memberikan berbagai insentif, namun Ferry mengatakan hal tersebut belum cukup untuk menjadikan penjualan properti naik signifikan pada tahun 2017. Hal ini dikarenakan jumlah pasokan tahun ini masih terlalu banyak ketimbang permintaan. Pasokan yang masih ada ditambah dengan pasokan baru di tahun depan membuat oversupply.
“Tahun depan, permintaan mulai tumbuh, akan tetapi pasokan yang berlimpah membuat belum terjadi keseimbangan yang ideal antara demand dan supply. Keseimbangan ini bakal terjadi pada tahun 2019,” ujarnya.
Dari bermacam jenis properti, perkantoran yang bakal sulit berkembang tahun depan, akibat masih banyaknya pasokan yang belum terserap, khususnya di kota-kota besar. Kondisi ini, sambung Ferry, bakal membuat koreksi harga jual dan sewa di sektor perkantoran.
Di sisi lain, Theresia Rustandi, Corporate Secretary PT Intiland Development Tbk mengungkapkan, optimisme pemerintah dalam menetapkan target pertumbuhan ekonomi yang sebesar 5,3% pada tahun depan, memberikan sinyal positif bagi industri properti, termasuk di sektor perkantoran.
“Makro ekonomi yang positif pasti menarik investasi masuk. Sehingga permintaan ruang perkantoran akan turun meningkat. Tahun 2016 memang flat karena selain pasokan banyak, investor juga menahan diri melakukan ekspansi bisnis,” turur Theresia kepada Marketeers melalui sambungan telepon.
Ferry mengakui, penyerapan ruang perkantoran dibantu oleh ekspansi yang dilakukan perusahaan migas dan pertambangan. Akan tetapi, dua sektor tersebut tengah mengalami keterpurukan lantaran harga tambang yang turun. Akan tetapi, ada sektor pengganti yang masih berkontribusi bagi laju properti, seperti sektor energi, pembangkit listrik, finansial, dan e-commerce.
“Mereka tetap stabil membeli properti, sehingga membantu penyerapan perkantoran maupun perumahan dan apartemen,” kata Ferry.
Sedangkan, di sektor hunian, rumah tapak bakal mendorong pertumbuhan properti tahun depan. Adapun jenis rumah yang bakal dicari konsumen adalah rumah dengan kisaran Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar. Rumah untuk kelas menengah hingga menengah atas ini sebelumnya telah menguasai penjualan properti pada Q3 2016 sebesar 41%.
“Kenaikan harga properti pada tahun 2017 bukan yang tertinggi. Tapi ada pergerakan yield sebesar 8%-12%. Artinya, properti tumbuh, namun dengan kenaikan yang landai,” ucapnya.
Di sisi lain, dari segi penjualan, REI menyebut tahun 2017 pasar properti nasional tumbuh 12%-15%.
Editor: Sigit Kurniawan
